(ACN) Catalunya és la primera i única comunitat autònoma que ha aplicat el topall al lloguer, que ha permès rebaixar els preus un 5 % en un trimestre. Alguns dels experts consultats per l’ACN coincideixen que històricament Catalunya ha estat pionera a l’hora d’impulsar legislació sobre habitatge, amb l’oposició de part del sector immobiliari i del TC, que ha anat tombant part de la normativa catalana. En els darrers 15 anys, des de l’aprovació de la Llei 18/2007, s’han aprovat sis lleis i una desena de decrets. “Ser pioner no és garantia d’encertar-la”, avisa el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues. En canvi, la portaveu del Sindicat de Llogateres, Carme Arcarazo, lamenta que als governs “els tremola el pols” per prendre mesures més “radicals”.
El viacrucis legal i normatiu ha permès, però, que finalment s’apliqui un topall de preus a Catalunya, tot i que basat en una normativa estatal, la Llei 12/2023. La Generalitat també va provar de resoldre sense èxit l’abril d’aquest any el buit legal que deixava el lloguer de temporada, que ara regularà l’Estat per decret. I ho va provar també a finals del 2023 amb els pisos turístics mitjançant un decret que va quedar substancialment modificat al Parlament respecte al que havia preparat l’aleshores executiu d’ERC.
Una ILP que es converteix en llei
Catalunya va prohibir tallar els subministraments en cas d’impagament i va obligar els propietaris grans tenidors a oferir un lloguer social a l’inquilí si es trobava en situació de vulnerabilitat amb la Llei 24/2015, promoguda arran d’una Iniciativa Legislativa Popular (ILP) formada per la PAH, l’Aliança contra la Pobresa i l’Observatori DESC. Però un any després de la seva aprovació,el 2016, el govern del PP va recórrer al Tribunal Constitucional contra l’obligació del lloguer social i de cedir els pisos buits a l’Administració i els articles van quedar automàticament suspesos.
A partir d’aquí, l’obligació del lloguer social en el cas dels grans tenidors ha anat entrant i sortint de la normativa catalana per la voluntat dels diversos executius de protegir els inquilins en situació de vulnerabilitat i els conseqüents recursos al Constitucional. Va passar, per exemple, amb la Llei 4/2016 del Parlament que el govern del PP va tornar a recórrer, i també amb el Decret llei 17/2019 de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge tombat pel TC. També es van declarar inconstitucional el Decret llei 37/2020 de reforç de protecció del dret a l’habitatge davant els efectes de la pandèmia de la covid 19, i que establia l’obligació d’oferir un lloguer social abans de recórrer als jutjats si el titular era un gran tenidor i els ocupants vulnerables.
Revés del TC a la primera llei de contenció de rendes
El mateix patró s’ha repetit en els intents de contenció dels preus. El Parlament va aprovar la Llei 11/2020, que establia la contenció de rendes en zones de demanda residencial forta i acreditada d’acord amb l’índex de preu de referència, però un any més tard el TC va declarar-la inconstitucional.
El darrer pronunciament del TC ha estat fa poques setmanes sobre la Llei 1/2022, que modificava les lleis 18/2007, 24/2015 i 4/2016. L’alt tribunal encara no ha publicat la sentència però el passat dia 9 avançava que anul·lava l’obligació dels grans tenidors a oferir un lloguer social si l’inquilí està en situació de vulnerabilitat abans de recórrer a la justícia.
Catalunya és pionera però la limitació de les rendes arriba a través de l’Estat
Pel que fa a la voluntat per consolidar els topalls del lloguer davant l’augment incontrolat dels preus ha arribat amb l’aprovació de la Llei 12/2023 per part del Congrés dels Diputats, que faculta les comunitats a declarar les àrees de mercat tens on aplicar aquesta mesura. En el cas de Catalunya, que és l’única comunitat que ha demanat posar límit al preu dels lloguers, són 271 municipis on es concentra la gran majoria de la població.
D’acord amb els primers resultats corresponents al segon trimestre —el primer sencer aplicant la contenció de rendes— els preus dels lloguers es van reduir un 5 % però al mateix temps l’oferta es va desplomar un 17 %, segons les dades de l’Incasòl. En aquest sentit, el director d’Estudis de Pisos.com, Ferran Font, assegura que, el mercat barceloní s’ha contret fins a un 30 % en dos anys i això significa que “donen solució a molta menys gent”.
Per seva banda, el president de l’Associació de Promotors Constructors d’Edificis (APCE), Xavier Vilajoana, adverteix que a mitjà i llarg termini s’acabaran incrementant “significativament”. El president de l’Associació de Propietaris, Sergi Llagostera, lamenta que Catalunya hagi esdevingut un “laboratori” a diferència de Madrid. “A Madrid mana el PP. Sí. I aquí manen els antisistemes, per dir-ho elegantment”, critica.
El Sindicat de Llogateres retreu als governs no tenir “valentia d’enfrontar-se a gent i empreses molt poderoses” i que “els tremola el pols per prendre mesures molt radicals com les que s’estan prenent en altres ciutats d’Europa”. Consideren que la llei estatal ha trigat molt a arribar i que està “plena de forats”. De la seva banda, la presidenta de la fundació Hàbitat 3 i de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB), Carme Trilla, sosté que arran de la crisi del 2008 es va “substituir una política d’habitatge per una política més de serveis socials” amb l’objectiu de posar fre als desnonaments . “Hem estat quasi bé deu anys sense posar sobre la taula els instruments profunds de política d’habitatge clàssica. Ara això comença a donar la volta”, afegeix Trilla davant l’anunci del Govern Illa de destinar 1.100 milions d’euros anuals a l’habitatge social.
Els lloguers de temporada i d’habitacions, en el punt de mira
Un altre de les problemàtiques actuals és que alguns propietaris que habitualment oferien el seu pis a un lloguer tradicional —que ha de tenir un contracte de cinc anys prorrogable a tres anys més— l’han passat a lloguer de temporada per esquivar els topalls al preu del lloguer, una pràctica a priori il·legal. De fet, Lorenzo Ritella, representant de l’empresa GuestReady, dedicada a la gestió de pisos de lloguer temporal present a Barcelona, admet que ha percebut que és una tendència a l’alça.
Davant d’això, el Govern va aprovar un decret -el 6/2024 de 24 d’abril- que no va prosperar per intentar regular-ho i, en paral·lel, al Congrés es tornarà a tramitar una proposició de llei impulsada per Sumar per regular els lloguers de temporada d’habitacions, després que la primera votació no prosperés pels vots en contra de Junts votés amb PP i Vox. Així mateix, el govern espanyol també ha anunciat la creació d’un registre únic abans de final d’any per aquest tipus d’habitatge, que hauran de disposar d’una autorització per comercialitzar-los. Els pisos disposaran d’un número de registre únic per cada immoble que tindrà una durada de 12 mesos.
Límit als pisos turístics
També el govern d’ERC va intentar establir l’any passat, mitjançant el Decret llei 3/2023, un límit als pisos turístics. La iniciativa suposava liquidar 28.000 permisos en què hi havia un excés de concentració d’aquests habitatges. El decret, avalat pel Consell de Garanties Estatutàries i recorregut pel PP al Constitucional, va acabar descafeïnat en arribar al Parlament per a la seva convalidació, ja que la mesura va acabar reduïda a 140 municipis i va deixar el topall dels HUT en mans dels ajuntaments, molts dels quals s’havien oposat al text. Mentrestant, l’alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, va plantejar a principis d’estiu no renovar les llicències dels 10.101 pisos turístics que hi ha actualment a la ciutat perquè el novembre del 2028 passin a ser residencials.
Petits i grans propietaris
La definició de gran tenidor es va rebaixar fa uns mesos de deu a cinc propietats, una ràtio sobre la qual discrepen els defensors dels interessos dels propietaris. Gorgues considera que hi ha “moltes incoherències”. “Jo puc tenir a Barcelona, al millor barri de Barcelona, quatre habitatges a la serra de Sant Gervasi de 250 metres, valorats en un milió i mig cadascun, és a dir, sis milions en patrimoni, i no soc gran tenidor. Però, en canvi, a Mollerussa tinc cinc apartamentets de 60.000 euros i soc gran tenidor. La definició no està ben plantejada”, argumenta el president de la Cambra de Propietat Urbana de Barcelona, que assegura que la mitjana d’habitatges per propietari a la ciutat és d’1,4 pisos i que el 90 % tenen entre 1 i 15 habitatges. És una proporció semblant a la que pronostica Llagostera, que suggereix definir el concepte de gran tenidor en funció de la recaptació que li proporcionen els seus immobles.
El president de l’APCE, Xavier Vilajoana, subratlla que el col·lectiu de grans propietaris suposa al voltant d’un 10 % de parc del lloguer. La majoria, insisteix, tenen un o dos pisos com un estalvi a futur per complementar la seva jubilació. “El que estem provocant és que aquesta gent desconfiï i tregui els pisos del mercat”, explica Vilajoana, que albira un “col·lapse a mig termini”.
Pel que fa el Sindicat de Llogateres, alerta que s’està donant un procés de concentració de la propietat. “La meitat dels pisos que s’han comprat en els últims 15 anys els estan comprant inversors”, adverteix Arcarazo, que afegeix que un 60 % de les compres d’habitatges es paguen al comptat. “Qui pot pagar al comptat?”, es pregunta.
