Després que el Tribunal Constitucional (TC) anul·lés diversos punts de la Llei reguladora de les hisendes locals del 2004, el Consell de Ministres ha aprovat un nou decret llei per adaptar-se a aquesta jurisprudència. Es tracta d’un nou impost de la plusvàlua i, segons destaca el Ministeri d’Hisenda, “els contribuents que no obtinguin cap guany per la venda d’un immoble estaran exempts de pagar l’impost”. Et detallem com t’afecta l’impost de plusvàlua i com es calcula la quota que hauràs de pagar.
Qui ha de pagar la plusvàlua municipal?
El nou impost de plusvàlua començarà a cobrar-se el 10 de novembre i l’hauran de pagar aquells ciutadans que hagin venut un immoble a un preu superior al que tenia quan el van comprar. En aquest cas, la llei preveu dues formes per calcular la quantitat que hauran d’abonar i s’aplicarà la quota tributària més beneficiosa per al contribuent.
Com es calcula la plusvàlua?
Existeixen dues formes de calcular l’impost de plusvàlua. Al primer mètode de càlcul, la base imposable serà el resultat de multiplicar el valor cadastral per uns coeficients que tindran en compte la realitat immobiliària. Els coeficients s’actualitzaran anualment, tenint en compte l’evolució del mercat immobiliari. Els aprovaran els ajuntaments, però en cap cas podran excedir els que s’indiquen a continuació, en funció del nombre d’anys que han passat des de l’adquisició de l’immoble:
| Període de generació | Coeficient |
| inferior a un any | 0,14 |
| un any | 0,13 |
| dos anys | 0,15 |
| tres anys | 0,16 |
| quatre anys | 0,17 |
| cinc anys | 0,17 |
| sis anys | 0,16 |
| set anys | 0,12 |
| vuit anys | 0,10 |
| nou anys | 0,09 |
| 10 anys | 0,08 |
| 11 anys | 0,08 |
| 12 anys | 0,08 |
| 13 anys | 0,08 |
| 14 anys | 0,10 |
| 15 anys | 0,12 |
| 16 anys | 0,16 |
| 17 anys | 0,20 |
| 18 anys | 0,26 |
| 19 anys | 0,36 |
| igual o superior a 20 anys | 0,45 |
Al segon mètode, el ciutadà haurà de pagar per la diferència entre el preu de venda i el d’adquisició.
Exemple 1: minusvàlua en l’operació
Supòsit: un immoble s’adquireix el 2007 per 300.000 euros i es ven el 2021 per 290.000 euros. Per tant, es genera una minusvàlua per al contribuent. El valor cadastral al moment de la venda és de 25.000 euros.
Resultat: amb la tarifa anterior a la reforma la base imposable es calcularia de la manera següent:
base imposable = valor cadastral del sòl x percentatge x nombre d’anys = 25.000 x 3,2 % x 14 = 11.200 euros
quota: base imposable x tipus de gravamen = 11.200 euros x 30 % (tipus màxim legal) = 3.360 euros
Amb la nova tarifa, l’operació està exempta de l’impost de la plusvàlua perquè s’ha registrat una pèrdua.
Exemple 2: plusvàlua real superior a l’objectiva
Supòsit: un habitatge s’adquireix el 2017 per 310.000 euros i es ven el 2021 per 350.000 euros. Al moment de la venda el valor cadastral total és de 100.000 euros, del quals 60.000 € representen el valor cadastral del sòl i 40.000 €, el valor cadastral de la construcció. L’increment del valor a efectes de l’impost serà el resultat d’aplicar a la plusvàlua el percentatge que representa el valor cadastral del sòl sobre el valor cadastral total. Per tant, l’increment del valor que se li imputarà al contribuent serà el 60 % de 40.000 euros, és a dir, 24.000 euros.
Resultat: base imposable objectiva = valor cadastral del sòl x coeficient = 60.000 x 0,17 = 10.200 €. En aquest cas, la plusvàlua objectiva és inferior a l’increment del valor de 24.000 euros. Per tant, s’utilitzarà la plusvàlua objectiva per calcular la quota.
quota = 10.200 x 30 % (tipus màxim legal) = 3.060 €
Exemple 3: plusvàlua real inferior a l’objectiva
Supòsit: un habitatge s’adquireix el 2014 per 250.000 € i es ven el 2021 per 260.000 €. Per tant, la plusvàlua obtinguda és de 10.000 €. Al moment de la venda el valor cadastral és de 100.000 €, dels quals 20.000 € corresponen al valor cadastral del sòl i 80.000 €, al valor de construcció. L’increment del valor a efectes de l’impost serà el resultat d’aplicar el 20 % a 10.000 euros = 2.000 €.
Resultat: base imposable objectiva = valor cadastral del sòl x coeficient = 20.000 x 0,12 = 2.400 €. En aquest cas, la plusvàlua objectiva és superior a l’increment del valor 2.000 €. Per tant, s’utilitzarà l’increment del valor per calcular la quota:
quota = 2.000 € x 30 % (tipus màxim legal) = 600 €
